ניהול BIM לפרויקט תמ"א 38 מלווה את תכנון וביצוע פרויקטי החיזוק והשדרוג במסגרת התחדשות עירונית על מודל תלת ממדי חכם. פרויקט תמ"א 38 מציב אתגר ייחודי לניהול BIM, מכיוון שהוא מתבצע על מבנה קיים, ולא על בנייה חדשה מאפס. תחילה יש למדל את המבנה הקיים במדויק, לרוב באמצעות סריקת לייזר, ואז לתכנן עליו את החיזוק, התוספות והמערכות החדשות. ניהול BIM מזהה התנגשויות בין המערכות החדשות למבנה הקיים לפני הביצוע, ומונע הפתעות יקרות בשטח. מנהל ה BIM מרכז את המודלים, מבצע בקרת התנגשויות, ומספק תכניות מדויקות שחוסכות טעויות בפרויקט מורכב זה.
הצורך בניהול BIM בפרויקט תמ"א 38 גובר עם מורכבות הבנייה על מבנה קיים. במבנה קיים, המצב בשטח לעיתים שונה מהתכניות המקוריות, וסריקת לייזר יוצרת מודל מדויק של המצב הקיים. תכנון החיזוק, התוספות והמערכות החדשות על מודל מדויק מונע התנגשויות והפתעות. בפרויקט תמ"א 38, שבו כל שינוי במבנה הקיים מורכב ויקר, זיהוי מוקדם של בעיות במודל חוסך משמעותית. מנהל BIM מקצועי מבטיח שהתכנון מתואם עם המבנה הקיים ומונע טעויות בביצוע.
שוק מנהלי ה BIM לפרויקטי תמ"א 38 מתפתח. חלק ממנהלי ה BIM מתמחים בהתחדשות עירונית ובמידול מבנים קיימים, אחרים בבנייה חדשה. בחירת מנהל BIM עם ניסיון מוכח בתמ"א 38 חשובה, מכיוון שמידול מבנה קיים ותכנון עליו מציבים אתגרים ייחודיים. מנהל BIM שמכיר את אתגרי ההתחדשות העירונית ואת טכניקות סריקת הלייזר והמידול, מבטיח מודל מדויק ותיאום נכון. שילובו המוקדם בפרויקט מבטיח שכל היועצים עובדים על מודל מדויק של המבנה הקיים.
מרכיבי ניהול BIM בתמ"א 38
מרכיב ראשון הוא מידול המבנה הקיים. תחילת ניהול BIM בפרויקט תמ"א 38 היא מידול מדויק של המבנה הקיים, לרוב באמצעות סריקת לייזר שיוצרת מודל תלת ממדי של המצב בשטח. מודל מדויק של הקיים הוא הבסיס לכל התכנון, מכיוון שבמבנה ותיק המצב בשטח לעיתים שונה מהתכניות המקוריות. מידול נכון מונע הפתעות בשלב הביצוע.
מרכיב שני הוא תכנון החיזוק על המודל. בפרויקט תמ"א 38, המבנה מחוזק כנגד רעידות אדמה, ותכנון החיזוק מתבצע על מודל המבנה הקיים. יועץ קונסטרוקציה משתתף מרכזי במודל, שכן החיזוק הקונסטרוקטיבי הוא ליבת פרויקט התמ"א 38, ותכנונו על מודל מדויק מבטיח התאמה למבנה הקיים.
מרכיב שלישי הוא תכנון התוספות. פרויקט תמ"א 38 כולל לעיתים תוספת קומות, מרפסות וממ"דים. מידול התוספות על מודל המבנה הקיים מבטיח שהן משתלבות נכון. תכנון התוספות במודל מאפשר לבחון את השילוב עם הקיים ולזהות בעיות מוקדם, לפני הביצוע היקר בשטח.
מרכיב רביעי הוא בקרת התנגשויות. אחד היתרונות המרכזיים של BIM בתמ"א 38 הוא זיהוי התנגשויות בין המערכות החדשות למבנה הקיים. יועץ מיזוג אוויר ושאר היועצים מקבלים דוחות התנגשויות ומתקנים את התכנון. במבנה קיים, שבו המרחב מוגבל, בקרת ההתנגשויות מונעת בעיות רבות בשטח.
מרכיב חמישי הוא תכנון המערכות החדשות. פרויקט תמ"א 38 כולל שדרוג ותוספת מערכות, של חשמל, אינסטלציה ומיזוג. מידול המערכות החדשות על מודל המבנה הקיים מבטיח שהן משתלבות במרחב הקיים בלי התנגשויות. יועץ חשמל משתלב בתיאום מסלולי הכבילה החדשים במבנה המשודרג.
מרכיב שישי הוא הפקת תכניות מדויקות. מהמודל ניתן להפיק תכניות וחתכים מדויקים של המבנה המשודרג. תכניות שמופקות ממודל מדויק של הקיים, עם התוספות והמערכות החדשות, מדויקות יותר וחוסכות טעויות בשטח. בפרויקט תמ"א 38 מורכב, תכניות מדויקות מקלות על עבודת הקבלן.
מרכיב שביעי הוא ניהול מידע ותיאום. מנהל ה BIM קובע נהלים ומתאם את עבודת כל היועצים על מודל המבנה הקיים המשותף. ניהול מידע מסודר מבטיח שכל היועצים עובדים על אותו מודל מדויק, ושהתכנון מתואם. בפרויקט תמ"א 38, שבו התיאום עם הקיים קריטי, ניהול מידע נכון מונע טעויות.
מרכיב שמיני הוא שימוש במודל בביצוע. במהלך הבנייה, המודל משמש לתיאום בשטח ולפתרון בעיות. בפרויקט תמ"א 38, שבו הדיירים ממשיכים לגור בבניין, המודל מסייע לתכנן את הביצוע כך שיפחית את ההפרעה לדיירים. שימוש ב BIM בביצוע מוודא שהעבודה תואמת את התכנון ומונע טעויות במבנה המאוכלס.
מרכיב תשיעי הוא מסירת המודל המעודכן. בסיום הפרויקט, המודל מכיל את כל המידע על המבנה המשודרג, של המבנה הקיים, החיזוק, התוספות והמערכות החדשות. מודל מעודכן משמש את חברת הניהול לתחזוקת המבנה המשודרג לאורך שנים. בפרויקט תמ"א 38, מסירת מודל מדויק של המבנה המשודרג היא ערך מוסף שמלווה את המבנה הרבה מעבר לשלב השדרוג, ומקל על תחזוקתו ועל תכנון עבודות עתידיות בו.
שירותי הליווי של מנהל BIM
החבילה הסטנדרטית של ניהול BIM לפרויקט תמ"א 38 כוללת:
- מידול המבנה הקיים סריקת לייזר ומודל מדויק של הקיים.
- תכנון החיזוק על המודל חיזוק קונסטרוקטיבי מתואם.
- תכנון התוספות קומות, מרפסות וממ"דים במודל.
- בקרת התנגשויות זיהוי בעיות בין החדש לקיים.
- תכנון המערכות החדשות חשמל, אינסטלציה ומיזוג במודל.
- הפקת תכניות מדויקות תכניות של המבנה המשודרג.
- מסירת מודל מעודכן מידע לתחזוקת המבנה המשודרג.
השוואת רמות ליווי BIM
הטבלה משווה שלוש רמות ליווי אופייניות:
| רמת ליווי | מתאימה ל | השלכה תקציבית |
|---|---|---|
| מידול ובקרה בסיסית | תמ"א 38 חיזוק בלבד | השקעה בינונית, פרויקט של חודשים |
| ניהול BIM מלא | תמ"א 38 עם תוספות ומערכות | השקעה בינונית, פרויקט של חודשים |
| ניהול BIM מקיף | מתחם תמ"א 38 או הריסה ובנייה | השקעה גבוהה, פרויקט של שנה ויותר |
בחירת רמת הליווי תלויה בהיקף הפרויקט ובמורכבות התוספות. מתחם תמ"א 38 גדול או פרויקט עם תוספות רבות ומערכות נהנה מניהול BIM מקיף שמונע התנגשויות ומשפר את התיאום עם המבנה הקיים.
שלבי תהליך הליווי
תהליך אופייני נמשך לאורך חיי הפרויקט, מהמידול ועד הביצוע:
- סריקת לייזר ומידול המבנה הקיים
- קביעת נהלי עבודה במודל
- תכנון החיזוק והתוספות
- ריכוז מודלי המערכות החדשות
- בקרת התנגשויות מול הקיים
- הפקת תכניות מדויקות
- שימוש במודל בביצוע
- מסירת המודל המעודכן
תמחור ניהול BIM לתמ"א 38
שכר הטרחה לניהול BIM לפרויקט תמ"א 38 נקבע לפי היקף המבנה ומורכבות התוספות. מידול ובקרה בסיסית לחיזוק בלבד נע בין 25,000 ל 70,000 שקלים. ניהול BIM מלא לפרויקט עם תוספות ומערכות נע בין 70,000 ל 220,000 שקלים. ניהול BIM מקיף למתחם תמ"א 38 נע ממאות אלפי שקלים ומעלה, בהתאם למורכבות. עלות סריקת הלייזר של המבנה הקיים נכללת לרוב. רוב מנהלי ה BIM מציעים שיחת היכרות ראשונה ללא עלות.
החזר ההשקעה בניהול BIM לתמ"א 38 ברור. מידול מדויק של המבנה הקיים וזיהוי התנגשויות במודל לפני הביצוע מונעים הפתעות יקרות בשטח, שבמבנה קיים עלותן גבוהה במיוחד. תיאום נכון בין החדש לקיים מקצר את לוח הזמנים ומפחית טעויות. ההשקעה בניהול BIM חוסכת לרוב הרבה יותר ממה שהיא עולה בפרויקט מורכב זה. ליווי דרך מאגר יועצי ההנדסה והבנייה מאפשר לבחור מנהל BIM עם ניסיון בדיוק בתמ"א 38.
ניהול BIM לפרויקט תמ"א 38 באתר היועצים הגדול
בחירת מנהל BIM מנוסה בהתחדשות עירונית היא קריטית להצלחת הפרויקט. אתר היועצים הגדול כולל מנהלי BIM בעלי ניסיון מוכח בפרויקטי תמ"א 38, במידול מבנים קיימים ובסריקת לייזר. כל מנהל נבחר על בסיס תיק פרויקטים, על בסיס המלצות, ועל בסיס יכולת מקצועית. השיחה הראשונית מתקיימת ללא עלות וללא התחייבות, ומאפשרת לבחון את ההתאמה לפני תחילת הפרויקט.
הליווי דרך המאגר חוסך זמן יקר ליזמים ולקבלנים בפרויקטי תמ"א 38. במקום לחפש המלצות אקראיות, מקבל מנהל הפרויקט גישה ישירה למומחים מובחרים בתחום ה BIM. שיחת ההיכרות מאפשרת לבחור את מנהל ה BIM הנכון לפני החתימה על הסכם, ולוודא שהוא מכיר את אתגרי המידול של מבנה קיים ואת תיאום התוספות. יזמים רבים בפרויקטי תמ"א 38 נהנים מניהול BIM מקצועי שמונע טעויות, משפר תיאום עם הקיים, וחוסך עלויות בביצוע.
