יועץ בטיחות אש לפרויקט תמ״א 38 הוא חלק בלתי נפרד מהתכנון של כל פרויקט חיזוק והרחבה. תמ״א 38 בישראל מציבה אתגר מיוחד בכל הקשור לבטיחות אש. הבניין המקורי, שלרוב נבנה בשנות ה־60 או ה־70, עמד בתקני בטיחות שהיו רלוונטיים בזמן הקמתו. עם תוספת קומות, חיזוק קונסטרוקטיבי וכניסת דיירים חדשים, הבניין נדרש לעמוד בתקני בטיחות אש מודרניים שהם הרבה יותר מחמירים. תכנון מערכת בטיחות אש שעומדת בדרישה זו היא חלק מהותי מהפרויקט, ולא תוספת בדיעבד.
הצורך בליווי מקצועי בפרויקטי תמ״א ניכר במיוחד בנקודות החיכוך עם הרשויות. כיבוי אש דורש עמידה מלאה בתקני 1205, 1212 ובתקנים נלווים. תיאום מלא בין יועץ בטיחות אש ליועץ קונסטרוקציה חיוני, מכיוון שמערכות פינוי עשן ומסלולי כיבוי חייבים להישמר במסלולי הקונסטרוקציה החדשה של המבנה המחוזק.
שוק הייעוץ בבטיחות אש לתמ״א 38 כולל מומחים עם ניסיון ספציפי בפרויקטי התחדשות עירונית. יועץ ללא ניסיון בתחום עלול להחמיץ אילוצים ייחודיים: הצורך לעבוד עם דיירים שגרים בבניין בזמן הביצוע, ההכרח להפעיל מערכות זמניות לתקופת הפרויקט, והתיאום עם תפעול שוטף של בית משותף. בחירה של יועץ עם תיק עבודות בפרויקטי תמ״א היא חיונית לעבודה חלקה.
אתגרי בטיחות אש בתמ״א 38
האתגר המרכזי בתמ״א 38/1 (חיזוק עם תוספת קומות) הוא שילוב של מערכת חדשה במבנה קיים. הקומות החדשות נבנות לפי תקני בטיחות אש מודרניים, אך הקומות הקיימות לרוב צריכות להתעדכן גם הן כדי לתת מענה לבניין כולל. מערכת גילוי עשן חדשה נדרשת בכל הקומות, גם בדירות הוותיקות, ולא רק בחדשות. מסלולי פינוי משופרים, חדר מדרגות מוגן בעשן ומערכת אזעקה מרכזית, הם דרישות סטנדרטיות.
אתגר נוסף הוא הדיירים בזמן הביצוע. הם נשארים בדירותיהם בעוד שמערכת בטיחות האש קיימת לרוב בלתי שלמה במהלך השדרוג. תכנון של מערכות זמניות שמספקות הגנה בסיסית, של עדכון נהלי חירום לתושבים ושל קיום תרגיל פינוי לפני סיום השיפוץ, הם חלק מהליווי המקצועי. תכנון הנדסי משולב לפרויקט תמ״א 38 מאפשר את התיאום הזה בין מספר תחומי ייעוץ.
בתמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) הפתרון פשוט יותר אך לא קל. הבניין החדש נבנה מאפס לפי תקני בטיחות מודרניים, בלי אילוצי קיים. עם זאת, הוא נמצא לרוב בקרבה צמודה לבניינים קיימים שלא עברו תמ״א, מה שיוצר אתגרי בטיחות בנוגע לקרבת מסלולי כיבוי, גישה של רכבי כיבוי אש ומערכות תיאום בעת אירוע. תכנון נכון בשלב המוקדם פותר את האילוצים הללו לפני שהקבלן מתחיל בעבודה.
אתגר נוסף הוא דרישות שינוי הייעוד של חדר המדרגות. בבניין קיים, חדר המדרגות לרוב פתוח לחלל הכניסה ואינו מבודד מעשן. בבניין שעובר תמ״א חייב להיות חדר מדרגות מוגן בעשן, עם דלתות אוטומטיות שמופעלות בעת אירוע ועם מערכת לחיצה אוויר חיובית שמונעת חדירת עשן. שינוי כזה מצריך עבודה מקיפה במבנה הקיים, שלא תמיד פשוטה לביצוע בלי לפגוע בדיירים.
שאלה מורכבת נוספת היא מערכת מים לכיבוי. בבניין קיים, מערכת המים לרוב לא מתוכננת לעמוד בלחץ הנדרש למערכות התזה אוטומטיות. שדרוג המערכת כולל החלפה של קווים ראשיים, התקנת משאבת לחץ אם נדרש ובדיקת תאימות למשאבות חברת המים העירונית. ליווי משולב של יועץ בטיחות אש עם יועץ אינסטלציה בנקודה זו, הוא הסטנדרט המקצועי שמונע סוגיות מאוחרות בשלב המסירה.
שירותים בליווי תמ״א 38
החבילה הסטנדרטית של יועץ בטיחות אש לתמ״א 38 כוללת:
- סקירת מערכת קיימת הערכת מערכות בטיחות אש במבנה הוותיק.
- תכנון מערכת חדשה לכל הבניין קומות ישנות וחדשות יחד.
- הכנת תיק אש מאוחד תיק אחד שמכסה את הבניין הכולל לאחר השדרוג.
- הגשה לכיבוי אש תיאום עם הרשות וקבלת אישורים בשלבי הפרויקט.
- תכנון מערכות זמניות הגנה בסיסית לדיירים בזמן הביצוע.
- פיקוח על התקנה ביקורי שטח שוטפים, אישור עבודות סמויות.
- תרגיל פינוי לקראת מסירה אימון דיירים על מערכות חדשות ונהלי חירום.
השוואת אסטרטגיות בתמ״א 38
הטבלה משווה שלוש אסטרטגיות:
| אסטרטגיה | מתאים ל | מורכבות פרויקט |
|---|---|---|
| שדרוג מלא במהלך תמ״א 38/1 | בניין שמתחזק בתוספת קומות | מורכבות גבוהה, תיאום עם דיירים |
| תכנון מערכת חדשה בתמ״א 38/2 | בניין שנהרס ונבנה מחדש | פשטות תכנונית, בלי אילוצי קיים |
| שדרוג מצומצם בלבד | בניין עם תוספת ממדים בלבד | מורכבות נמוכה, פחות שינויים |
בחירה בין האסטרטגיות תלויה בסוג הפרויקט ובמורכבותו. יזמי תמ״א שמתייעצים גם עם יועצי נדל"ן בנושא תמחור הפרויקט שמים לב שהוצאות בטיחות אש הן חלק לא מבוטל מתקציב התמ״א, ויש לקחתן בחשבון בכלכלת הפרויקט. השקעה איכותית בבטיחות אש מבטיחה גם איכות מגורים גבוהה לדיירים החדשים, מה שמשפיע על מחיר המכירה הצפוי של הדירות.
שלבי עבודה אופייניים
תהליך עבודה אופייני בפרויקט תמ״א 38 מתחלק לשמונה שלבים:
- פגישת התנעה עם יזם, אדריכל ונציגות הדיירים
- סקירת מערכת בטיחות אש הקיימת בבניין
- תכנון מערכת חדשה לאחר השדרוג
- הכנת תיק אש מאוחד והגשה לכיבוי אש
- מענה לדרישות הרשות ועדכון התיק
- פיקוח על ביצוע בשלבי השיפוץ
- תרגיל פינוי לדיירים לפני המסירה
- הכנת תיק תחזוקה לוועד הבית
כמה עולה יועץ בטיחות אש לתמ״א 38?
שכר הטרחה תלוי בגודל הבניין ובהיקף השדרוג. ליווי תמ״א 38/1 בבניין בן 12 דירות, עם תוספת ל־20 דירות, נע לרוב בין 25,000 ל־55,000 שקלים. ליווי תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה) של בניין בן 24 דירות נע לרוב בין 40,000 ל־90,000 שקלים. ליווי פרויקט פינוי בינוי של 4 בניינים שיוחלפו במגדל אחד, נע לרוב בין 80,000 ל־250,000 שקלים. רוב היועצים גובים שכר טרחה שנקבע מראש בהסכם בכתב, עם הצמדה למדד ועם תוספת לטיפול בדרישות חריגות מהרשות.
החזר ההשקעה בייעוץ איכותי בולט במיוחד בפרויקטי תמ״א. יזם שמסיים פרויקט עם תיק אש מאושר ומערכות איכותיות, מקבל שטף של דיירים מרוצים שמכניסים את עצמם לדירות באופן מהיר וללא תלונות. יזם שדוחה את ההשקעה בבטיחות אש לטובת חיסכון קצר טווח, מסתכן בהארכה של חודשים בתהליך המסירה ובתביעות מצד דיירים שגילו ליקויי בטיחות לאחר אכלוס. ייעוץ משפטי לחוזי תמ״א בין יזם לדיירים מסייע להגדיר אחריות הדדית בנושאי בטיחות לפני תחילת הפרויקט.
יועץ בטיחות אש לתמ״א 38 באתר היועצים הגדול
בחירת יועץ מתאים לפרויקט תמ״א, על רקע המורכבות הייחודית של פרויקטי התחדשות עירונית, היא החלטה משמעותית. אתר היועצים הגדול בישראל מרכז יועצי בטיחות אש לפרויקטי תמ״א ופינוי בינוי, מומחים שמתמחים בעבודה בפרויקטי התחדשות, מכירים את אילוצי הדיירים בזמן הביצוע ויודעים לתאם מול כיבוי אש בכל מחוז. כל היועצים במאגר עברו תהליך מיון שכולל בדיקת רישיון מהנדס מוסמך, ניסיון מוכח, המלצות ובחינת איכות עבודה במספר פרויקטים.
הליווי דרך אתר היועצים מאפשר חיבור ליועץ עם תיק עבודות מתאים לסוג הפרויקט הספציפי, אם זה תמ״א 38/1, תמ״א 38/2 או פינוי בינוי גדול. יזמים, קבלנים, נציגויות בית משותף ובעלי דירות מוזמנים לפנות לתיאום שיחה ראשונית, שבה ייבחנו צרכי הפרויקט ותיבנה תוכנית פעולה מסודרת ומקצועית.
